Comprar una casa de contado es un sueño que muchos no podemos hacer realidad. La manera más factible de tener una vivienda es mediante un crédito hipotecario. Si en tus propósitos está adquirir un inmueble, esta guía te ayudará a elegir un crédito acorde con tus posibilidades.

Como sabemos que el tema es árido, en las siguientes líneas exponemos de manera simple los conceptos que te serán útiles para elegir el mejor crédito, aquel que puedas pagar sin “ahorcarte” con la soga de tus deudas.

La voz cantante: tus ingresos

1. Para dar el primer paso, define cuánto dinero tienes para el enganche y la cantidad que puedes destinar a los pagos mensuales de una hipoteca. Así sabrás el monto del crédito al que puedes aspirar.

2. Los especialistas recomiendan que no destines más del 40% de los ingresos brutos mensuales al pago de créditos. Además, no hay de otra, porque los bancos siguen un parámetro similar al calificar a un solicitante.

3. Ten en cuenta las deudas que tienes con las tarjetas de crédito o de otra índole, como el pago de tu auto, porque el banco consulta con el Buró de Crédito para conocer tu situación crediticia antes de conceder el crédito.

4. El banco no estima en su cálculo pagos como colegiaturas, impuestos, etcétera, pero tú sí debes considerarlos. Un tip: al hacer tus cuenta incluye una cantidad para ahorrarla, la que tú puedas, para que la utilices en caso de imprevistos.

Busca tu tipo

Los tipos de créditos hipotecarios son básicamente dos:

5. Los que otorgan las instituciones federales y estatales de vivienda, que por lo general son suficientes para adquirir viviendas de interés social. Los principales financiamientos de este tipo son:

6. Infonavit. Para trabajadores activos que cotizan en el IMSS y cumplen con los requisitos, como haber acumulado la puntuación mínima que solicita el Infonavit (116 puntos). La tasa de interés es anual fija de 4 al 9% según tus ingresos. Si eres candidato, el financiamiento que recibas puede ser mayor si sumas el crédito de tu cónyuge o lo combinas con un financiamiento hipotecario de algún banco o Sofol, gracias al Programa apoyo Infonavit.

Fovissste. Este fondo es para los trabajadores al servicio del estado que cuentan con una antigüedad mínima de 18 meses de aportación a la subcuenta de vivienda del Sistema de Ahorro para el Retiro. El crédito tradicional se otorga a los derechohabientes del Fovissste que hayan resultado ganadores en el Sorteo de Créditos de Vivienda. La tasa de interés anual fija es de 4 a 6%.

8. Fovissste tiene otras modalidades como los créditos Cofinanciados: Alia2 y Respalda2, y es para aquellos que quieran ejercer su crédito sin necesidad de participar en un sorteo. Se puede complementar el crédito con el de una institución financiera o Sofol participante. Infórmate en: http://crediasesoria.com/fovissste.htm

9. El crédito Subsidiado2 es otra opción de Fovissste para quienes tienen un ingreso individual que sea 2.6 veces menor al salario mínimo mensual –equivalente a 4,331.39 pesos (en 2009)– o si eres pensionado con hasta 4.1 veces el salario mínimo mensual al mes –equivalente a 6,830.27 pesos.

10. Una posibilidad más es el crédito conyugal. Ambos pueden juntar sus créditos, aunque coticen en distinta institución, es decir, aunque ella o él cotice para Infonavit y tú en el ISSSTE. Al reunir sus créditos pueden obtener un monto mayor de crédito para comprar casa. En fovissste.gob.mx hay una clara explicación sobre las modalidades.

11. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Apoya la adquisición de vivienda nueva con un subsidio que se complementa con el crédito de un intermediario financiero y un enganche. Es una buena opción para quienes no cotizan en el IMSS ni el ISSTE. Los requisitos son accesibles para personas que trabajan por su cuenta o desarrollan una actividad informal. Más información en el 01 800 022 2828 o, shf.gob.mx y también puedes solicitar asesoría en las Sofoles hipotecarias. Las Sofoles son sociedades anónimas especializadas en otorgar créditos a una determinada actividad o sector. En condusef. gob.mx hay un listado de Sofoles.

12. El segundo tipo de crédito lo otorgan las instituciones financieras que te dan crédito para una vivienda media o residencial.

13. Los créditos que dan las instituciones financieras pueden ser con tasa fija, variable, tope o protegida y mixta. De este aspecto depende en gran medida el cumplimiento de tu capacidad de pago, así que no dejes ninguna pregunta al aire por temor a parecer ignorante. Exige que te expliquen una y otra vez hasta que quede bien claro. Por lo pronto te adelantamos los tipos de tasas de interés.

14. La tasa fija es la que se determina al contratar y no se modifica durante el plazo establecido.

15. El crédito con tasa variable es el que aumenta o disminuye de acuerdo con las condiciones del mercado, se expresa con un número de puntos porcentuales sobre la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE).

16. En el caso de la tasa tope o protegida, la tasa se calcula con referencia a la TIIE más algunos puntos porcentuales, pero no puede superar una tasa de interés establecida como tope, por ejemplo 20%.

17. En la mixta se fija una tasa para una parte del plazo y otra mayor para el siguiente periodo, dependiendo del monto del crédito.

18. El pago mensual varía dependiendo del tipo de tasa de interés y si el crédito es en pesos o udis (unidades financieras cuyo valor aumenta conforme a la inflación).

Los elegidos son...

19. Quienes cumplen con los criterios de elegibilidad, como edad, ingresos mínimos comprobables, antigüedad en el trabajo, referencias crediticias y buen historial en el Buró de crédito.

20. También la vivienda que te guste debe cumplir con ciertas características, como tener un valor mínimo (establecido por el banco), contar con los servicios básicos y de uso residencial. La vida útil esperada del inmueble debe ser mayor al plazo de la hipoteca y en algunos casos te piden que el inmueble tenga cierta antigüedad.

Otros “gastitos”

21. En todos los planes se incluye un seguro de vida para garantizar el pago del préstamo en caso de fallecimiento o invalidez permanente y uno de daños; ambos seguros se suman a la mensualidad. Es probable que la institución también incluya un seguro de desempleo.

22. Pon atención: hay gastos derivados de la solicitud de un crédito a una institución financiera, como avalúo del inmueble, estudio socioeconómico y/o de crédito, comisión por apertura y gastos notariales.

Otra opción

23. Existe otro sistema, el autofinanciamiento, se trata de un grupo de consumidores que hacen aportaciones mensuales a la cuenta de un fideicomiso. Con el monto acumulado, todos los meses se financia la adquisición de un inmueble a algunos miembros del grupo, que se seleccionan por puntos, sorteo, subasta o antigüedad.

24. Los criterios de elegibilidad en un autofinanciamiento son mínimos, no necesitas comprobar ingresos ni un aval. Este sistema tiene la desventaja de que puedes ser el último de la fila, o que los demás miembros no cumplan con sus aportaciones. Por eso, antes de elegir esta opción, asegúrate de que te expliquen claramente los términos del contrato, como las condiciones de adjudicación, cancelación, penalizaciones, seguros, gastos administrativos, etcétera.

Es tu decisión...

25. No hay pretexto, el contrato de adhesión debe estar registrado ante Profeco. Un contrato de adhesión es un documento elaborado unilateralmente por el proveedor para establecer los términos y condiciones aplicables a la adquisición de producto o la prestación de un servicio.

26 Elegir el financiamiento de acuerdo con tu situación financiera actual y tus expectativas de ingresos futuros. Así como considerar el monto máximo del que dispones para el enganche y nunca superar tu capacidad de pago mensual real.

27. Consultar el simulador y los comparativos de créditos hipotecarios que encontrarás en condusef.gob.mx, si vas por una vivienda media o residencia.

28. Preguntar al funcionario de cada institución cualquier aspecto que no te quede claro.

29. Exigir a las instituciones bancarias información sobre los planes en los que se hacen bonificaciones o reducciones en la tasa de interés por pago puntual, analizar la tabla de amortización y el CAT. Este último es fundamental conocerlo porque indica el costo verdadero del crédito. ¡Exige que te lo proporcionen!

30. Pregunta, pregunta, pregunta, hasta que todo te quede perfectamente claro porque comprar una casa es una de las decisiones más importantes de tu vida.

* Revista del Consumidor, febrero 2011, http://www.profeco.gob.mx/, consulta el artículo completo en: http://revistadelconsumidor.gob.mx/wp-content/uploads/2011/07/30.pdf

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